恒大地产“保本甩盘” 全国楼市掀降价风暴

 　　一场由地产龙头万科掀起的降价风暴，在全国楼市范围内大有愈演愈烈之势。

恒大地产，昨日更是以宣布全国13个新开楼盘“保本甩卖”的气魄，坚定地跟进降价。南京恒大地产一工作人员称，“大家都在降价，包括万科，我们也降，没有什么原因，只是知道该降价了。”

一叶知秋。

刚刚进入传统“金九”的中国楼市，寒意已浓。

据《每日经济新闻》调查，除了万科、恒大，世贸集团、广州星河湾等地产商也开始羞答答地降价——以各种优惠的名义。

对此，一位不愿透露姓名的专家说，恒大地产的跟进举动，或将掀起全国楼市降价的更高潮。

中国楼市，变盘在即？

　　自救

昨日,恒大地产集团宣布，将于本月29日在全国范围内的13个新开楼盘同时进行折扣幅度为8.5折的促销。有业内人士预计，在未来的1个月内，恒大地产有可能在部分销售停滞的重点城市出现以“成本价”甩盘的“盛景”。继万科之后，恒大地产再掀“降价风暴”，中国房地产风云顿起。

昨日，《每日经济新闻》记者获悉，恒大地产此次甩盘的范围包括全国10余个城市范围内的13个楼盘，涉及面积或超过400万平方米。

降35%南京恒大“领跑”

此前的9月5日，恒大地产在南京的楼盘率先展开降价，恒大绿洲花园毛坯房真实销售价格为4600元~5000元/平方米，相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价7480元/平方米，降幅高达35%，领降全国房价。

据了解，除了恒大绿洲花园降价之外，恒大地产在南京的“金碧天下国际花园”也有相同的降价幅度，并且该楼盘将与恒大绿洲花园同时开盘。

南京房地产业内人士介绍，恒大绿洲花园位于南京市江宁区九龙湖板块，驱车至南京市区需近一个小时，距离南京市中心有20公里。

金碧天下国际花园项目地址则在南京的溧水县，恒大的这个项目和绿洲花园虽然都降价，但是金碧天下国际花园涵盖的都是别墅等高档住宅，项目涵盖独联、双拼、联排、花园洋房等产品类型。某南京开发商指出，目前国家已经不再批复别墅建筑用地，而恒大地产连别墅也打折降价，可见资金链紧张的局面相当严峻。

按照南京市物价部门对楼盘的核价规定，该楼盘所在的江宁区物价局对恒大绿洲花园的核准价格是7480元/平方米。而经过打折出售之后，业内人士计算得出，恒大绿洲花园的实际出售价格则在5000元/平方米左右。通过粗略计算，该楼盘降价幅度达到惊人的35%，创出南京市年内的最高降价幅度。

据该楼盘的营销人员介绍，恒大绿洲花园共计有400套房子，将于9月底开盘。

　　全国13楼盘保本“甩卖”

恒大打出如此大的降价幅度，业内人士不约而同的认为，万科回款第一的原则已经被恒大成功复制，并且有青出于蓝之势。

有知情人士较早时告诉记者，此次南京部分楼盘的打折销售只是预热，也许到9月下旬，恒大地产的大面积打折计划将在全国各个主要的在售项目中实行。据了解，目前恒大地产在全国范围内在销楼盘有13个，主要分布在重庆、成都、沈阳和南京等城市。

恒大地产一位地区销售总监向记者证实，涉及的销售面积预计在400万平方米到500万平方米之间，而价格接近“成本价格”。上述销售总监解释说，所谓成本价就是公司不蚀本就可以了。

而在昨天上海的某楼盘开盘现场，恒大地产相关人士则表示，将加快二线城市的拿地步伐。这一策略和万科如出一辙。记者从恒大地产处证实，恒大地产将展开全国降价成本甩卖。

据《每日经济新闻》了解，此前恒大地产内部已制定了销售计划，2008年销售收入预计500亿元。恒大地产所安排的销售冲刺月份依次为2008年的5月、8月以及10月前后，其销售计划安排得十分紧凑。

知情人士指出，此番恒大计划在整个10月黄金周期间拿下50亿元的销售回款。不过，在市场异常低迷的状态中，这一销售目标无疑是一个巨大的挑战。

　　上市计划可能再次推后

针对恒大的大规模促销活动，有地产中介人士表示了自己的忧虑，认为这或许表明恒大地产2008年完成上市的计划已经流产。记者了解到，上述中介人士曾参与组织了恒大此前的两次私募。

此前，《每日经济新闻》记者获悉，广州恒大地产集团已要求高盛、美林和瑞信3家上市保荐人向港交所提交新的财务信息和股东资料，以便加快上市步伐。来自香港方面的消息说，恒大地产方面希望在9月中旬能够“预售新股”。不过，遗憾的是，根据最近的香港联交所网站显示，恒大地产的上市工作仍处于停滞中。

了解香港上市程序的人士指出，考虑到恒大上市前准备的财务报表，以及旗下土地与物业的评估材料有效期限将过，而新的资产评估费时费力。“从时间的角度考虑，如果恒大10月份再无法完成上市前程序的话，其上市进程将再次推后。”

昨日，《每日经济新闻》记者就公司上市问题致电恒大常务副总裁夏海钧，但夏海钧手机一直处于关机状态。

新闻背景

地产商连掀降价潮

前不久的万科降价刚刚闹得沸沸扬扬，接着又是恒大地产集团大胆降价35%的消息传出。在全国范围内已经展开了一次房地产市场的降价潮。“潘多拉的盒子”已经打开。

中国房地产市场的老大哥万科率先降价之后，大小开发商紧跟其后，南京一位房地产开发商说：“万科都降价了，我们还等什么？万科是大公司，他们的决定和战略都具有前瞻性和预见性，跟着做肯定有道理。”

据了解，除了万科、恒大降价以外，世贸集团、广州星河湾等地产商也开始羞答答地降价。只是他们的降价是以各种优惠的名目来进行。而世贸集团在旗下的南京滨江新城曾在近段时间打出7.5折试探市场，但是似乎没有顶住舆论压力，草草收场。南京滨江新城号称最大降幅达到6000元/平方米。

上海财经大学房地产专家指出，接下来就是大小开发商降价，在价格相近的前提下，品质好的万科、世茂集团、恒大等等比较容易迅速回收资金，以达到他们低价买地的意图。

透视：疯狂的赌局必然的结果

根据恒大地产去年公布的数据，2007年一年间，恒大拿下78个发展项目，其中48个将在今年推出,土地储备较2006年增长了9倍，超过了4500万平方米，仅次于碧桂园。在今年房产市场急转直下、“现金为王”的形势下,恒大此举，有壮士割腕求生之意。

据媒体报道，恒大地产正面临的是111.334亿元的银行贷款及其他借款；近10亿美元（约合70.4亿元人民币）机构投资者借款，以及至少25亿元的拖欠土地出让金。此外，其4580万平方米的土地储备大部分还在等待开发。

原本可以让恒大地产笑得合不拢嘴的大幅土地储备，现在却成了公司难言的痛。

根据该公司的财务报表数据显示，截至2007年9月30日，资产负债比已经超过了95％，总负债高达140．67亿港元。流动资产项目中，应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一。

恒大赌博般地疯狂圈地,背上沉重的债务负担，高度紧绷的资金链一旦断裂,很可能坠入深渊。

恒大地产IPO被迫推迟后，为缓解资金的压力也做了大量的工作，如引进美国地产巨头特朗普集团作为战略合作伙伴，与私募基金携手等。不过，记者注意到，以上的挽救措施收效并不明显。

实际上恒大地产楼盘打折除要解决流动资金问题外，也是缩小企业负债比例、优化财务结构的积极举动。

目前，各个重点城市的房屋销售已经出现了明显的萎缩，以恒大重点发展的重庆市场为例，恒大计划今年下半年在重庆有5个项目将陆续开盘，能否实现顺利销售还是一个未知数。据悉，在此番大规模“打折”行动前，恒大重庆一个高档楼盘仅销售了5套。

重庆资深地产人士李星辰指出，考虑到恒大的主要项目楼盘，单套面积在200平方米到300平方米之间，总价接近220万元。“总价过高，导致市场很难消化掉。”

恒大地产要想回笼资金抵债，除了多方融资外，更大力度打折降价是恒大地产必然要采取的措施。

“如果当地的楼盘已经出现了8.5折、甚至8折的时候，再温和降价，对购房者的吸引力就不够了，只能出现最有价格优势的折扣计划。”易居（中国）房地产研究院高级研究员杨红旭此前接受记者采访时说。

据悉，恒大地产的部分项目是由易居中国代理销售的，其部分销售计划的制定也有易居参与的身影。

知情人士告诉记者，如果到时候楼盘销售情况仍不理想，不排除恒大低价转让旗下在建楼盘或者土地储备项目的可能。