万科的中年危机

调控并没有阻碍万科高增长的步伐。8月9日万科(000002.SZ)发布中报显示，上半年万科共实现销售额656.5亿，同比增长78.6%，实现净利润30亿。同时，万科预收账款达到创纪录的近1200亿元，提前锁定2011年业绩。

但亮丽的业绩和财务报表之下，万科并非高枕无忧。其净负债率相比2010年底有小幅上升，三项费用大幅增长，而年内连续多名副总裁的离职，以及近2000亿的广义存货，都使万科不能对下半年的形势稍有懈怠。

万科总裁郁亮称，相信中央对房地产的调控是坚决的，万科能做的就是要“像个农民”，把“一亩三分地”做好。

预收账款首超千亿

中报显示，上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

相比市占率的提高，万科另一组数字更惊人：截至报告期末，万科合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算，合同金额合计约1187亿元。

华泰证券表示，“普通住宅+高周转”是万科市占率创历史新高的本质原因。2011年上半年，公司销售金额占全国商品房销售额的比例为2.67%，创公司成立以来的销售市占率新高。

根据民生证券分析师肖肖、赵若琼的测算，万科的预收账款与上述数据稍有出入：万科上半年竣工结算相对平稳，使得公司的预收账款首次突破1000亿元，达1070.7亿元;但其期末预收和中期营收合计1270.62亿元，是去年全年营业收入的2.51倍，较高的预收账款确保了未来两年业绩的稳定增长。

上半年万科竣工面积及结算面积异于往年。今年1-6月公司完成竣工面积107万平米，仅占全年计划竣工面积729万平米的14.7%;今年上半年卖了656亿，只结算了157亿。

对此，管理层解释，这跟装修房比例上升有关系，因为装修房拉长了结算周期;另一方面，全年四个季度结算分布不均匀，今年结算资源集中于四季度。随着四季度项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量同比增幅将明显高于上半年。

相比同业，万科上半年业绩增长并非最出色。中国海外(00688.HK)中报显示，中海上半年实现销售522.3亿港元，同比增长85.9%，增幅超过万科;另外，恒大地产、碧桂园在上半年的业绩增幅也大于万科。

调控下的去化压力

虽然业绩出色，但万科风险犹存。

中报显示，万科目前存货约有1700多亿。长江证券分析师苏雪晶测算，万科在下半年销售货量预计有1000 亿左右。如果按照6.5 成的去化率，公司年内销售金额可能在1350 亿左右。

但这6.5成去化率是否能够继续实现，是个未知数。国家统计局数据显示，7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%，成交很低迷;全国房地产开发景气指数为101.5，继续回落，行业仍在降温。

从7月数据来看，万科销售出现环比下滑。7月万科实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，分别同比增长3.2%和7.7%。环比6月则出现较大跌幅，分别下降30.7%和31.4%。

此外，本报记者调查显示，自8月份起，万科多个位于限购或有限购预期的城市进入推盘高峰，如深圳万科11盘亮相，万套房源占到了深圳整体供应量的1/3强。广州万科8月开始有7个以上项目在售或将售。万科近日分别在这两个城市推出了名目不同的优惠促销。

对此，万科总裁郁亮认为，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。千亿存货大部分是土地资产。万科对下半年销售仍然很有信心。

与之相对应的是，截至6月底万科持有货币资金407.8亿元，而同期短期借款及一年内到期长期借款合计仅为230.4亿元，短期偿债能力优秀;此外，公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，环比2010年底略有上升。

高管离职：中年危机

业绩之外，万科今年已经面临数次高管流失风波。

统计显示，年初至今，万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银四位副总裁离职，另有多名中层管理人员离职。

对此，郁亮表示，万科高管离职是“中年危机”。这时属于年富力强，最黄金的岁月，每个人在这个阶段都会想一想，下来要怎么走?他们的用武之地、舞台要不断放大，外部提供很多机会，所以有人选择了离开。

据郁亮介绍，刘爱明和袁伯银加盟的都是有一定实力的公司，而且都准备上市。刘爱明去了重庆协信，袁伯银是到红星·美凯龙做总裁。

另一方面，说明万科在激励机制方面需要继续努力。“为了更好吸纳和保有优秀人才，激励机制是否值得思考一下，需要重新建设一下?”郁亮称。最核心的问题是，未来万科要培养整个梯队的人才队伍。

郁亮表示，高管离职不会对万科的业绩产生影响，目前管理层仍然整体稳定。刘爱明、袁伯银等离职，公司只用了一天时间就将相关接任者确定。