地王探市 豪宅谋求突围

尽管开发商方面尽力保持着低调，但近日上海官方网站“网上房地产”更新内容显示，凯旋滨江园项目已经获得上海市政府部门的预售许可证，开盘日期显示为3月23日，销售状态目前为“即将开盘”，受到业内极大关注。

凯旋滨江园，就是新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门项目的官方登记名。这个此前被普遍认为将“轻松”突破20万元/平方米均价的项目，最终公布的销售价格最低每平方米9.3万元，最高26.4万元/平方米，均价约16万元/平方米。

“与此前业内比较疯狂的预期相比，新鸿基地产的最终定价趋于理性，某种程度上也反映了当前的市场状态。”这代表了多数上海业内人士的观点，反映了当前地王项目低调探市的市场特征。

记者注意到，在滨江凯旋门之前，作为一线楼市风向标的上海市场，经历难熬的近两年调控期后，今年不少豪宅项目早已开始低调探市。

沪上另一个受人关注的则是位于普陀长风区域的中海紫御豪庭项目，该项目地块是2009年出让的上海住宅地块地王，近日也正在进行频繁的探市举动。

据了解，该项目地处中环内核心区域，是长风板块的首个纯住宅项目。市场对于该项目的售价，从土地出让开始，就猜测不断。

不可否认，近两年的豪宅市场经历着痛苦的折磨，但上海豪宅项目阵容也日渐庞大。

统计显示，继汤臣一品2010年成交均价超过15万元之后，2011年华洲君庭成为第二个加入到15万以上的超级豪宅阵营。若以10万元/平方米作为单价指标，2011年上海成交均价超过10万以上的新盘，增加到12个之多，比2010年的8个多出50%;共成交72套均价10万以上房源，成交套数环比上升9%。

回顾上海的豪宅市场规模，2004年12月华府天地上市销售的17套房源均价达50551元后，上海豪宅刚刚迈入5万元门槛。2006年8月汤臣一品成交的第一套房源均价达132747元后，上海房价迈入10万元门槛。直到2010年汤臣一品成交的17套房源均价达154168元，上海房价隔了近5年才迈入15万元门槛。2011年，成交均价5万以上的新盘已经达到80个之多，5万这个门槛从2004年的超级豪宅，自2006年汤臣一品上市后就降格为顶级豪宅，如今更是降格到高档公寓的标准。

中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，由于限购、限贷政策的严厉实施，众多高端买家的正常改善需求也没能有效释放。中房信数据显示，2011年上海均价5万以上新盘共成交2400套，环比略微下滑4.6%;但套均成交面积却大幅上升25.3%，达到336.4平方米/套;受此带动均价5万以上新盘的成交面积也上升了10.3%，达到64.33万平方米。

2012年2月复旦·同策上海新建商品住宅同质价格指数数据显示， 2月份成交纯公寓楼盘项目总计253个，含别墅和公寓的混合项目26个，纯别墅项目43个。其中均价下降幅度较大的公寓项目有尚海湾豪庭、世茂滨江花园、智富名品城名品公馆、华润置地橡树湾、金地天镜等一批高端公寓项目。

从市场变化情况来看，无论是市区高档豪宅，还是郊区别墅类高档项目，均出现了不同程度的下跌。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在土地市场流拍的市场环境下，也不排除部分开发企业通过降价跑量方式回笼资金，以“现金为王”，然后谨慎拿地及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。

“但地王探市的背后，是豪宅市场目前面临的最大难题：高端房小幅降价难奏效。”上海中原研究咨询部高级研究员巫慧颖告诉本报。

上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，市场中价格调整是从中低端开始逐渐向上游发展，但越往上游，拉动交易所需做出的价格让步就越大。这种价格让步上的递进，让高端物业的价格调整更为滞后、更为零星。

豪宅表现不够活跃，根本上还是买卖双方的心态没有就位。没有一定的价格吸引，要让这些非急用型买家出手也很不现实。这是眼下高端交易升温缓慢的最主要原因。